核心提示

一年楼市行至一半，盘点、总结，如约而来。回眸上半场历程，没有哪个词语会比“出其不意”更来得贴切。

上半年的惠州楼市，因为一场疫情，楼市动荡、市场萧条。原以为受整体经济的冲击，无论是房企还是购房者，都会做出更加谨慎的选择。因此很多专家学者预期楼市走向的时候，都直言会维持“慢热”态势。孰料，一季度结束以后，却屡屡爆出多年不见的火爆情景。特别到了5、6月份，频频出现的抢地潮、“一房难买”的情景，模糊了人们对经济环境的感知。

分解到每个月来看。开年以后，受疫情影响，一声“禁足令”，楼市进入冰封期，2月份成交跌至谷底。为求突破，各房企积极探索“线上销售”模式，虽效果差强人意，但也维持了一定的市场热度。进入3月份，随着疫情“清零时刻”的到来，楼市也迎来“解冻期”，复产复工成为主旋律，各项目线下售楼部陆续开门迎客，市场秩序慢慢步入正轨。4、5月份，在业绩、任务的补缺压力下，市场进入“以价换量”的阶段。在各种创意营销、促销优惠的带动下，以及信贷环境的支持下，市场成交止跌回稳。6月份，楼市更迎来半年内的高光时刻，量价均保持强劲走势。

而在二级市场成交之外，一级土拍市场在鱼贯而来的品牌房企的入局下，火花四溅。特别是仲恺片区，上半年推出6宗地块，引来了十余家品牌房企争相抢夺；惠城区的金山新城，更由华润置地缔造了单宗地块成交总价之最。半年毕，全市土地市场共揽金193亿元。

原以为持续低迷，却常有触动反弹，这样市场，着实让人摸不着头脑。但细观之下，这种意外，却又有迹可循。

究其原因，将粤港澳大湾区、深圳先行示范区以及深圳都市圈等多重利好悉数收入囊中，肩负历史使命的惠州，迎来前所未有的发展机遇，开启了新一轮的嬗变。与此同时，依托“丰”字交通主框架构想而打通城际往来、城内循环的路网建设，也奠定了市场更坚实的信心。

供应篇

上半年新建商品住宅新增供应同比下跌超3成

疫情下的楼市“冰封期”，不仅让购买力冰封停摆，更让市场供应处于停滞状态。在各行各业停产停工的影响下，今年上半年，新建商品住宅新增供应量同比、环比均有了明显下跌。

据惠民之家数据研究中心统计显示，2020上半年惠州市（四区三县）共取得284张预售许可证，其中包含142个住宅项目（26个全新项目）。新建商品住宅新增供应43630套、新增供应面积466.37万平方米，同比分别下跌35%、33%，环比跌55%、54%。从供应套数同比来看，除了仲恺区上涨4%之外，其它县区全线下跌，博罗县、惠东县、龙门县均下跌超5成，大亚湾区亦下跌了47%。

上半年各县区新建商品住宅供应量相对平均，并无县区突破万套。其中，惠城区供应8616套、新增供应面积100.47万平方米，供应量最大，占全市的20%，且是上半年供应面积唯一破百万平方米的县区。（见右图）

从各个月份分析，上半年新建商品住宅月均供应7272套，与去年同期相比，下降了35%，去年同期，这一数据为11155套。其中1~3月受春节、疫情因素影响，新建商品住宅共7503套，不足过往一个月的供应，跌幅高达68%。尤其2月基本处于停摆状态。4月随着疫情的有效控制，供应量迅速攀升，当月新增14705套住宅，同比涨了15%；而面对年中冲刺，6月新增14877套住宅，同比上涨了22%，更是创下年内新高。

从新增产品的面积段来看，90~120平方米不改主流，依旧为上半年的供应主力，新增22421套住宅，占全市供应量超5成。

成交篇

量跌价涨 上半年新建商品住宅成交53780套

回首上半年的市场成交，受“黑天鹅”疫情影响，惠州楼市一度按下暂停键，还曾出现零成交的现象。但随着疫情好转，众多利好消息传来，遭受重创的楼市开启强势反弹，逐渐走出了“深V形曲线”，不论是成交量，还是房价走势，都展示出强势复苏的迹象。

卖房53780套

低于2017年以来同期水平

疫情下，上半年惠州楼市整体成交量迎来意料中的下滑。据惠民之家数据研究中心统计显示，2020上半年惠州四区三县新建商品住宅共成交53780套、成交面积574.72万平方米、销售金额660.08亿元，同比分别下跌12%、10%、4%。

据观察，上半年惠州市新建商品住宅成交总量，低于2017年以来的同期水平（见图①）。

惠城区、仲恺区、大亚湾区、博罗县创下近4年新低！从成交套数分析，与去年同期相比，这四个县区中大亚湾区跌幅最大，高达25.4%，其次仲恺跌25.2%，博罗县和惠城区分别下跌24%、13%（见图②）。

四连涨！

触底后出现深V反弹

回顾上半年惠州楼市，既经历了低谷，也迎来了高峰，整体走势呈V形。

一季度受疫情影响，整体表现低迷，二季度楼市低迷的行情逐渐缓解，市场开始燥热起来。

自疫情肆虐以来，惠州各售楼处关闭、项目停工，购买力得不到释放。1月24日起至2月24日，全市每日成交不超两位数，甚至有21天仅有个位数成交（含7天0成交）。至此2月新建商品住宅仅成交123套触底，与去年同比下滑高达68%。

3~4月，随着疫情缓解，逐步复工，惠州楼市缓慢复苏，最终分别成交7521套、9069套，同比下滑35%、29%。对比2月，成交量迅速爬升，下滑幅度逐渐收窄，呈现平稳复苏趋势，二季度已逐渐步入正轨。

4月后期，随着疫情基本稳定、央行降息降准、深圳都市圈的提出、土拍市场火热的大趋势下，刺激购房置业需求，惠州楼市展现了城市的韧性，成交快速回升，连续4个月成交上涨。

到了6月半年冲刺，各大房企开始加力推货，市场活跃度进一步提高，成交14099套，环比同比均上涨16%，实现四连涨，至此创年内新高（见图③）。

三个百亿县区

惠阳区、惠城区逆市上涨

从各县区来分析，大亚湾区、惠阳区的表现最出彩，“破万套”成交量、超“百万平方米”销售面积、逾“百亿”销售金额，成为了它们的标签。其中大亚湾区新建商品房成交12011套、成交面积124.16万平方米、销售金额171.57亿元独占鳌头，卖出最多的房子。惠阳区成交量仅次于大亚湾区。而惠城区虽然成交套数未破万套，却有114.61万平方米的成交面积、149.00亿元的销售金额，排在第三位。而这三大区成交总量，占整体成交的61%（见图④）。

从成交金额来分析，除惠阳区、惠城区逆市上涨以外，其它县区均出现不同程度的下滑。而从成交套数和面积分析，惠阳区、惠东县则是上涨的主角。

6月首破1.2万元/平方米

上半年成交均价同比上涨7%

虽然成交量下滑，但房价却保持高稳，并有明显的上升趋势。

2020上半年惠州市新建商品住宅成交均价为11485元/平方米，同比上涨了7%。其中除了受部分旅游项目影响的惠东县、龙门县之外，其它县区的价格全线上涨。

从各月度来看，惠州全市新建商品住宅成交价格自2月起亦同步上涨，时至6月，首次突破1.2万元/平方米（见图⑤、图⑥）。

惠州房价预期走高，供求失衡是其中一大推手。经计算，上半年惠州新建商品住宅供求比为0.81。而2020上半年惠州新建商品住宅新增供应43630套，环比下跌超5成，同比下跌35%，造成了供不应求的局面。

另外近两个月土地市场火热，尤其单宗地块拍出7735元/平方米的新高楼面价。“面粉”价格的攀升，推高购房者的价格预期。

再者，如当红区域——金山新城中优质高端项目成交份额占比不断加大，也进一步拉升了整体成交均价。

土拍篇

上半年土地揽金超193亿元 惠城仲恺成房企布局热土

2月停摆，3月复工，4、5月步入正轨，6月年中冲刺，上半年的惠州楼市足以用跌宕起伏来形容。对比之下，上半年的土地市场则要平稳许多，基本保持正常的拍地节奏，尤其是热门区域的推地计划如期进行，既吸引了各大品牌房企的竞价抢夺，也收获了不错的土拍成绩。

据惠民之家监控，2020上半年惠州全市土地共成交69宗地块（此处指商住用地），成交面积211.87万平方米，同比上涨88%；成交金额193.48亿元，同比上涨135%。

超百亿！

6月份土地成交达到峰值

从月度走势来看，6月份惠州18宗地成交91.20万平方米，金额100.33亿元，达到上半年土地成交的峰值，成交金额更是超过1~5月份的成交金额总和。

这与6月份惠城区金山新城、北站新城两大热门板块接连推出多宗优质地块紧密相关，单宗地块成交价动辄超过10亿元、20亿元。

值得一提的是，即便是在楼市几近停摆的2月份，惠州土地市场仍实现了18宗、面积36.73万平方米、金额35.15亿元的成交量，仅次于6月份（见下图）。

占比7成！

惠城、仲恺成房企布局热区

分县区来看，惠城区与仲恺区成为2020上半年惠州土地成交的绝对主力区域，两者共占全市成交的7成左右。

其中仲恺区22宗地成交107.43万平方米，成交金额74.63亿元，分别占比51%、39%，位列各县区土地成交第一位。惠城区紧随其后，6宗地成交31.65万平方米，成交金额61.27亿元，分别占比15%、32%（见下图）。

2020年仲恺大道沿线城市更新加速落地，仅上半年便推出了6宗更新单元，先后吸引了碧桂园、新力地产、天益地产、卓越集团、星河控股、佳兆业集团等房企拿地。而惠城区则以“一南一北”两大热门板块为发展核心，华润置地、佳兆业集团加快布局金山新城，中海地产北站新城再落一子。

新单价“地王”诞生

品牌房企高调抢滩惠州

基于粤港澳大湾区、深圳都市圈等利好催化，2020上半年，各大房企继续加大对惠州版图的布局，其中不乏华润置地、佳兆业集团、中海地产、龙湖集团、龙光地产、碧桂园、星河控股、新力地产、卓越集团、万科地产、海伦堡等品牌房企争相拿地。

在激烈的拿地角逐中，不少优质地块更是备受追捧。其中，华润置地斥资27.19亿元竞得金山新城鹿江沥地块，楼面价7735元/平方米，成为上半年惠州单宗地块成交总价最高，也创下了惠州土地成交楼面价历史新高。华润置地也因此位列2020上半年惠州房企拿地金额第二名。

拿地金额第一名则花落佳兆业集团，以0.24亿元的微辐优势领先于华润置地。上半年，佳兆业集团共斥资27.43亿元分别竞得金山新城马安中心区地块、以及仲恺区平南片区（一期项目）城市更新单元。

此外，星河控股上半年拿地金额也是超过20亿元，并且专注仲恺拿地。在斥资13.95亿元竞得惠环街道冠球片区城市更新单元，加入仲恺城市更新队列之后，又迅速布局惠州星河WORLD项目，未来将打造成为粤港澳大湾区人工智能总部基地，项目总计容建筑面积将超过55万平方米。

本版文/制表 惠州日报记者卢振侠

通讯员刘清 张细妹

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